Главная 24 Документы 24 Расторжение договора купли продажи квартиры в 2018- можно ли, по соглашению сторон, по инициативе покупателя, судебная практика

Расторжение договора купли продажи квартиры в 2018- можно ли, по соглашению сторон, по инициативе покупателя, судебная практика

Как расторгнуть договор купли продажи квартиры

Расторжение договора купли продажи квартиры в 2018- можно ли, по соглашению сторон, по инициативе покупателя, судебная практика

Расторжение контракта – это процесс, который требует знания многих законодательных нюансов и тонкостей. В большинстве случаев, нельзя односторонним образом отказаться от исполнения обязательств по договору – нужно согласие второй стороны.

Но при некоторых обстоятельствах возможно и судебное решение вопроса – при каких именно, рассмотрим далее.

Общие нормы касаемо расторжения уже совершенных сделок содержатся в ст. 450 ГК РФ (далее также – Кодекс).

Так, ч. 1 представленной статьи гласит, что расторгнуть ранее заключенную сделку можно, если каждая из сторон согласна на такое действие.

Получается, если ДКП хочет аннулировать покупатель квартиры, нужно договориться с продавцом, если наоборот, продавец желает прекратить правоотношения, нужно взять согласие от покупателя. То есть стороны должны прийти к взаимосогласию о расторжении.

Норма ч. 1 статьи является диспозитивной. Так, контрактом купли-продажи может предусматриваться иной порядок расторжения. При наличии такого условия в документе нужно следовать именно порядку, указанному в соглашении, а не в законе.

Но можно ли как-то аннулировать, если второй участник процесса не согласен на такое действие? Да, можно, но только в 2-х случаях, указанных в ч. 2 ст. 450 Кодекса:

  • если один из участников процедуры существенно нарушил обязательства, предусмотренные соглашением;
  • в иных случаях, определенных законом или договором.



Норма также является диспозитивной – а это значит, в ДКП могут быть прописаны условия, при которых стороны могут аннулировать контракт без согласия 2-й стороны, то есть в судебном порядке.

Важно! Под существенным закон понимает такое нарушение одной из сторон, которое повлечет для другой существенное лишение того, на что она имела право рассчитывать при заключении контракта.

В какой срок можно расторгнуть договор купли продажи квартиры

На основании ч. 3 ст. 425 Кодекса, законом или договором может предусматриваться, что обязательства сторон прекращаются вместе с окончанием времени действия договора.

По ДКП стороны считаются исполнившими обязательства после передачи квартиры от продавца к покупателю и госрегистрации права собственности в Росреестре.

В ч. 3 настоящей статьи также указано, что при отсутствии в контракте условия о времени действия, он действителен до момента окончания выполнения сторонами взаимных обязательств.

Таким образом, как только право на квартиру перейдет к покупателю, договор считается исполненным, обязательства сторон друг перед другом – выполненными.

Расторжение может быть произведено только в судебном порядке или путем обратной сделки – продажи покупателем квартиры бывшему продавцу.

По отношению к недвижимости применяется общее время исковой давности для защиты прав – согласно ч. 1 ст. 196 Кодекса, он составляет 3 года.

Ч. 1 ст. 200 ГК регламентирует – указанное время начинает течь со дня, когда физлицо узнало или должно было узнать о факте нарушения собственных прав.



Важно! Помните, что сроки давности могут прерываться, прекращать свое течение, а в отдельных случаях – восстанавливать свой ход. В Главе 12 ГК РФ приведены все необходимые нюансы.

Итак, как было сказано выше, основаниями для расторжения договора могут послужить:

  • обоюдное согласие сторон;
  • существенное изменение условий одной из сторон;
  • другие условия, предусмотренные в законе или в контракте.

Однако законом предусматривается еще одно основание для расторжения сделки – ее оспоримость или ничтожность.

Общие положения об оспоримости и ничтожности сделок приведены в ст. 166 Кодекса. Так, оспоримым является соглашение, которое признается таковым вследствие судебного решения, ничтожным – вне зависимости от такого признания.

Так, суд по заявлению стороны, чье право было нарушено, может признать сделку недействительной, если установит факты, что в отношении охраняемых законом прав заявителя были допущены серьезные нарушения.

В частности, ДКП могут аннулировать в следующих случаях:

  • если условия контракта противоречат основам правопорядка и нравственности;
  • если сделку совершил недееспособный гражданин без участия управомоченного представителя (опекуна или попечителя), либо же несовершеннолетний;
  • квартира находилась под обременением, и лицо, наложившее запрет на осуществление регистрационных действий, запретило переход права собственности (например, арестованная квартира, в залоге у банка и др.);
  • гражданина ввели в заблуждение или заставили подписать документ под воздействием угроз или насилия.



Если покупатель или продавец считает, что выполняется одно из вышеуказанных условий, он может обратиться в судебную инстанцию для признания сделки как недействительной и применения соответствующих последствий недействительности, установленных в ст. 167 Кодекса. Время исковой давности общее и составляет 3 года с момента обнаружения нарушения права.

Расторжение договора купли продажи квартиры в 2018- можно ли, по соглашению сторон, по инициативе покупателя, судебная практика

Как это осуществить

Процедура расторжения будет зависеть от того, было ли зарегистрировано право собственности на имущество в регистрирующем органе.

Так, согласно ч. 2 ст. 14 ФЗ № 218, договор между физлицами является основанием для госрегистрации перехода прав на имущество.

Стандартный срок внесения записи в ЕГРП с выдачей соответствующего свидетельства – 7 рабочих дней с даты приема заявления и всех прилагаемых к нему бумаг (ч. 1 ст. 16 настоящего Закона).

Таким образом, если стороны уже подписали ДКП, но еще не подали документы в Регистрационную Палату, необходимо заключить соглашение о расторжении ДКП. Такой порядок указан в ч. 1 ст. 452 Кодекса.

Согласно нормам этой статьи, соглашение о расторжении заключается в той же форме, что и контракт о купле-продаже, то есть в письменной, без обязательного нотариального заверения.

Разумеется, заключение соглашения возможно, если обе стороны согласны на расторжение и не имеют взаимных претензий.



На основании ч. 2 ст. 452 Кодекса, одна из сторон имеет право обратиться в судебную инстанцию, если другая в установленный срок не выразит явного отказа от заключения соглашения о расторжении, либо же вообще не предоставит ответа. Срок, когда другая сторона обязана предоставить отказ от расторжения, указывается в договоре купли-продажи. Если такой срок не указан, действует общий срок – 1 месяц с даты направления уведомления о желании расторгнуть отношения.

Если же государственная регистрация перехода прав была завершена, все зависит от того, действует ли договор.

В силу ч. 3 ст. 425 Кодекса, если нет отдельного условия в соглашении, контракт действует до момента исполнения сторонами обязательства.

После передачи имущества от продавца к покупателю обязательства считаются исполненными и расторжение можно произвести лишь в судебном порядке и только при наличии объективных обстоятельств:

  • существенное нарушение условий контракта одной из сторон;
  • наличие фактов, свидетельствующих об оспоримости, ничтожности, мнимости или притворности сделки (ст. 166-181 Кодекса).

В течение 3 лет с момента обнаружения указанных выше обстоятельств заинтересованное лицо имеет право обратиться в суд для признания сделки недействительной и возврата сторон в изначальное правовое положение.

Образец соглашения о расторжении договора купли продажи квартиры вы можете посмотреть на этой странице.

Какие нужны документы



Перечень документации зависит от того, подали ли стороны ДКП в Росреестр для осуществления госрегистрации.

Если документы еще не поданы в Регпалату, дополнительных действий совершать не потребуется – стороны просто заключают соглашение о расторжении в той же форме, что и основной договор.

Если же процедура уже была запущена, начинают действовать правила, установленные в ст. 31 ФЗ № 218.

Так, на основании ч. 1 указанной статьи, прекращение госрегистрации до внесения записи в ЕГРП осуществляется на основании совместного заявления продавца и покупателя недвижимости и соглашения о расторжении. Иных документов предоставлять не требуется.

Если один из участников процесса существенно нарушает условия контракта, либо же есть факты, свидетельствующие о недействительности сделки, заинтересованное лицо должно в течение 3 лет с момента обнаружения нарушения права обратиться в судебную инстанцию с исковым заявлением, предоставив подтверждающие иск документы.

С исковым заявлением можно ознакомиться здесь.

По соглашению сторон

Досудебный порядок урегулирования споров является основным. Более того, обращаться в суд необходимо лишь после того, как другая сторона отказывается от расторжения или не дает вообще какого-либо ответа.

По прошествии 30-дневного срока заявитель может обращаться в суд, если считает, что его права были нарушены. Обращаем внимание, что суд расторгнет сделку только, если усмотрит наличие действительных оснований для прекращения правоотношений.



По инициативе покупателя

Закон не устанавливает отдельных положений для покупателя и продавца. Согласно положениям, обе стороны процесса находятся в равном правовом положении.

Соответственно, покупатель может расторгнуть договор только, если продавец согласен на такое действие.

В остальных случаях действует общее правило – обращаться в суд можно только, если нарушаются права. К примеру, продавец не предупредил покупателя о наличии обременений, ввел в заблуждение или скрыл действительное состояние имущества.

В связи с неуплатой

На основании ч. 1 ст. 486 Кодекса, приобретатель должен оплатить товар до или после его передачи реализатором. Иное может быть предусмотрено в контракте или в законе.

В силу ч. 3 этой статьи, если приобретатель не оплачивает или несвоевременно оплачивает переданный ему товар, реализатор приобретает права:

В то же время, в Кодексе, а именно в ст. 549 – 558, гласящих о порядке продажи недвижимости, нет положений, которые позволяют расторгнуть ДКП, если покупатель вообще не уплачивает покупную цену, при условии, что продавец передал, а покупатель принял недвижимость.

В связи с этим, при рассмотрении споров, которые связаны с неуплатой цены за квартиру, юридически значимыми будут факты – имела ли место быть передача квартиры продавцом и ее принятие покупателем.

Судебная практика

Судебная практика показывает, что в исковом заявлении о расторжении ДКП необходимо сразу указывать все требования. В противном случае, судебный орган может только расторгнуть договор, а судьба имущества останется нерешенной.



  • о расторжении контракта с указанием всех оснований для этого;
  • о возврате всего имущества обратно продавцу, а приобретателю – уплаченных денег;
  • если имели место быть существенные нарушения условий договора, указать в иске требование о возмещении убытков.

Итак, расторгнуть договор о купле-продаже недвижимости можно без особых проблем, если стороны пришли к такому решению обоюдно и еще не зарегистрировали переход вещного права. В иных случаях придется решать вопрос через суд, но только, если не истек общий срок давности – 3 года.

Как оформить предварительный договор купли продажи квартиры по ипотеке, читайте в этой статье.

Видео: Как расторгнуть договор купли-продажи квартиры

О admin

Оставить комментарий

Ваш email нигде не будет показанОбязательные для заполнения поля помечены *

*

x

Check Also

Анкета на загранпаспорт нового образца 2017

Анкета на загранпаспорт нового образца 2017 Анкета-заявление на загранпаспорт нового образца 2017 Анкеты на загранпаспорт нового образца могут обрабатываться в автоматическом режиме, поэтому важно правильно заполнить бланк заявления.

Сайт обо всем

Разрешение на временное проживание (РВП) в Российской Федерации

Разрешение на временное проживание (РВП) в Российской Федерации Разрешение на временное проживание – это подтверждение права иностранного гражданина или лица без гражданства временно проживать в Российской Федерации до получения вида на жительство, оформленное в виде отметки в документе, удостоверяющем личность иностранного гражданина или лица без гражданства, либо в виде документа установленной формы, выдаваемого в Российской Федерации лицу без гражданства, не имеющему документа, удостоверяющего его личность.

Заявления в ЗАГС: все образцы, правила подачи

Заявления в ЗАГС Для получения документов из ЗАГСа необходимо оформлять письменные заявления в ЗАГС по установленной форме. Бланк заявления можно заполнить в самом ЗАГСе, однако гораздо удобнее сделать это дома.

Договор найма жилого помещения — образец 2018года

Договор найма жилого помещения В подобном соглашении принимают участие две стороны. К ним относится Наймодатель (владелец жилого помещения) и Наниматель (гражданин, решивший снять недвижимость). Общие положения договора Подписав данный договор, собственник имущества, дает свое согласие на пользование и проживание в помещении нанимателя на определенный срок и за оговоренную плату.

Справка по месту требования с работы: образец бланка, пример

Как пишется справка по месту требования Без бумажки ты не работник, а неизвестный науке зверь. Несмотря на всеобщее развитие информационных технологий бумажный документооборот не сдает своих позиций.

Как заполнить заявление на загранпаспорт старого образца

Заполняем заявление о выдаче загранпаспорта старого образца Первым делом, если собираетесь отправиться заграницу, нужно оформить получение загранпаспорта. Если таковой уже имеется, необходимо проверить срок его действия и только после этого приобретать билеты.

Как выглядит бланк временной регистрации для граждан рф

Документация и бланки для временной регистрации Ситуации, когда гражданин не находит иных способов обзавестись временной регистрацией по месту жительства, как купить искомое свидетельство у частных лиц или специально занимающихся реализацией миграционных услуг организаций, имеют неоднозначный результат.

Временное убежище в России, статус беженца 2017

Предоставление убежища в РФ иностранцам: способы, получение, продление Нестабильная ситуация в собственном государстве побуждает многих иностранцев бросать дом и искать крышу над головой в чужой стране.

Отчет по опекунству 2018- как правильно заполнить, как сделать, образец

Подача отчета по опекунству Ежегодно сотни людей оформляют опекунство над пожилыми людьми или несовершеннолетними детьми. Все это позволяет получить социальную защиту незащищенным категориям граждан.

Договор купли-продажи квартиры с материнским капиталом: образец заполнения

Договор купли-продажи квартиры с использованием материнского капитала в 2018 году В данной статье вы найдете полезную информацию о том, как купить жилое помещение (дом, квартиру, долю в квартире) с использованием материнского капитала.

Заполнение заявления на ВНЖ-2017

Заполнение заявления на ВНЖ-2017 Содержание Возникла необходимость в заполнении заявления на ВНЖ? Специалисты нашего юридического центра помогут вам! Помощь в заполнении заявления на вид на жительство в РФ Уважаемые мигранты! Надеемся, вы понимаете: ВНЖ даёт каждому иностранному гражданину совершенно новый уровень жизни.

Образец заявления на получение ИНН физического лица

Заявление на получение ИНН — образец Здравствуйте, дорогие читатели! Сегодня не совсем бухгалтерский вопрос, о вес же и мы с этим сталкиваемся. Так сложилось, что на одной из фирм, я дополнительно веду кадровый учет, и было в моей практике пару случаев, когда у работников, которых мы принимали на работу не было ИНН.

Приказ Федеральной миграционной службы от N 352 — Об утверждении Административного регламента Федеральной миграционной службы по предоставлению государственной услуги по рассмотрению ходатайств о признании беженцем на территории Российской Федерации и заявлений о предоставлении временного убежища на территории Российской Федерации

Приказ Федеральной миграционной службы от 19 августа 2013 г. N 352 Об утверждении Административного регламента Федеральной миграционной службы по предоставлению государственной услуги по рассмотрению ходатайств о признании беженцем на территории Российской Федерации и заявлений о предоставлении временного убежища на территории Российской Федерации Приказ Федеральной миграционной службы от 19 августа 2013 г. N 352 Об утверждении Административного регламента Федеральной миграционной службы по предоставлению государственной услуги по рассмотрению ходатайств о признании беженцем на территории Российской Федерации и заявлений о предоставлении временного убежища на территории Российской Федерации В соответствии с Федеральным законом от 27 июля 2010 г. N 210-ФЗ Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг*(1), Федеральным законом от 19 февраля 1993 г. N 4528-1 О беженцах*(2), постановлением Правительства Российской Федерации от 16 мая 2011 г. N 373 О разработке и утверждении административных регламентов исполнения государственных функций и административных регламентов предоставления государственных услуг*(3) приказываю: 1. Утвердить прилагаемый Административный регламент Федеральной миграционной службы по предоставлению государственной услуги по рассмотрению ходатайств о признании беженцем на территории Российской Федерации и заявлений о предоставлении временного убежища на территории Российской Федерации.

Гражданско правовой договор с иностранцем — форма, порядок оформления

Нюансы заключения гражданско правового договора с иностранным гражданином Принимая на работу иностранцев, российские работодатели не всегда обращают внимание на детали, сопутствующие заключению договора и требующие к себе отдельного внимания.

Медсправка для РВП, медкомиссия, сертификат об отсутствии ВИЧ

Прохождение медосмотра для РВП: получение медсправки, сертификата об отсутствии ВИЧ Как вы знаете, получение разрешения на временное проживание для иностранных граждан на территории РФ требует подготовки пакета документов.

Заявление об утере паспорта

Порядок составления заявления об утере паспорта гражданина РФ Согласно российскому законодательству любое лицо, которому исполнилось 14 лет, должно иметь паспорт.

Трудовой договор с иностранным работником 2017: образец

Образец оформления трудового договора с иностранным работником в 2018 году Хотя многие россияне очень и очень тщательно маскируют свои ликование и радость, вызываемые пребыванием в стране огромного количества мигрантов из стран бывшего СНГ, факт остается фактом – во многих отраслях количество их превышает количество коренных жителей.

Медкомиссия для иностранцев: заключение о медосмотре мигрантов для ФМС — где пройти медицинское освидетельствование иностранных граждан для ВНЖ, РВП, патента, гражданства РФ

Медицинское освидетельствование иностранных граждан: медкомиссия на РВП, ВНЖ, гражданство, медкомиссия для патента - где пройти медкомиссию для ФМС и как получить медицинскую справку иностранному гражданину Медкомиссия для мигрантов является обязательной процедурой для всех иностранных граждан, которые хотят работать или жить на территории России.

Образец заявления на замену водительского удостоверения в 2018 году: бланк и форма для заполнения

Как написать заявление на замену прав? Заявление на получение водительского удостоверения – важный документ, который предоставляют в уполномоченный орган для получения соответствующей услуги.

Как получить международные водительские права в 2018и 2018 году?

Как получить международные водительские права в 2018 году? Добрый день, уважаемый читатель. В этой статье речь пойдет о водительских правах международного образца, которые могут потребоваться при управлении транспортными средствами за границей, и об особенностях их получения.

Экзамен по русскому языку для получения РВП: тесты

Особенности сдачи экзамена по русскому языку для получения РВП Для получения разрешения на временное проживание в России предусмотрен тест на знание русского языка, который в 2018 году должен сдать каждый кандидат.

Международные права водительские: как выглядят, фото

Зачем нужны и как выглядят международные водительские права? Под водительским удостоверением понимают документ, который подтверждает возможность управление определенного вида транспорта.

Договор купли-продажи дома с земельным участком: материнский капитал

Договор купли-продажи дома под материнский капитал Преследуя цель приобретения жилого дома, вместе с прилагаемым к нему земельным участком, с использованием материнского капитала, следует понимать: Финансы, предоставляемые государством через маткапитал, могут использоваться семьей только для поиска более приемлемого для проживания жилья.

Образец свидетельства о заключении (регистрации) брака (бланк, фото)

Образец свидетельства о заключении (регистрации) брака (бланк, фото) Свидетельство о браке это первый совместный документ супругов, означающий появление новой ячейки общества семьи.

Рейтинг@Mail.ru