Главная 24 Документы 24 Расторжение договора купли продажи квартиры в 2018- можно ли, по соглашению сторон, по инициативе покупателя, судебная практика

Расторжение договора купли продажи квартиры в 2018- можно ли, по соглашению сторон, по инициативе покупателя, судебная практика

Как расторгнуть договор купли продажи квартиры

Расторжение договора купли продажи квартиры в 2018- можно ли, по соглашению сторон, по инициативе покупателя, судебная практика

Расторжение контракта – это процесс, который требует знания многих законодательных нюансов и тонкостей. В большинстве случаев, нельзя односторонним образом отказаться от исполнения обязательств по договору – нужно согласие второй стороны.

Но при некоторых обстоятельствах возможно и судебное решение вопроса – при каких именно, рассмотрим далее.

Общие нормы касаемо расторжения уже совершенных сделок содержатся в ст. 450 ГК РФ (далее также – Кодекс).

Так, ч. 1 представленной статьи гласит, что расторгнуть ранее заключенную сделку можно, если каждая из сторон согласна на такое действие.

Получается, если ДКП хочет аннулировать покупатель квартиры, нужно договориться с продавцом, если наоборот, продавец желает прекратить правоотношения, нужно взять согласие от покупателя. То есть стороны должны прийти к взаимосогласию о расторжении.

Норма ч. 1 статьи является диспозитивной. Так, контрактом купли-продажи может предусматриваться иной порядок расторжения. При наличии такого условия в документе нужно следовать именно порядку, указанному в соглашении, а не в законе.

Но можно ли как-то аннулировать, если второй участник процесса не согласен на такое действие? Да, можно, но только в 2-х случаях, указанных в ч. 2 ст. 450 Кодекса:

  • если один из участников процедуры существенно нарушил обязательства, предусмотренные соглашением;
  • в иных случаях, определенных законом или договором.



Норма также является диспозитивной – а это значит, в ДКП могут быть прописаны условия, при которых стороны могут аннулировать контракт без согласия 2-й стороны, то есть в судебном порядке.

Важно! Под существенным закон понимает такое нарушение одной из сторон, которое повлечет для другой существенное лишение того, на что она имела право рассчитывать при заключении контракта.

В какой срок можно расторгнуть договор купли продажи квартиры

На основании ч. 3 ст. 425 Кодекса, законом или договором может предусматриваться, что обязательства сторон прекращаются вместе с окончанием времени действия договора.

По ДКП стороны считаются исполнившими обязательства после передачи квартиры от продавца к покупателю и госрегистрации права собственности в Росреестре.

В ч. 3 настоящей статьи также указано, что при отсутствии в контракте условия о времени действия, он действителен до момента окончания выполнения сторонами взаимных обязательств.

Таким образом, как только право на квартиру перейдет к покупателю, договор считается исполненным, обязательства сторон друг перед другом – выполненными.

Расторжение может быть произведено только в судебном порядке или путем обратной сделки – продажи покупателем квартиры бывшему продавцу.

По отношению к недвижимости применяется общее время исковой давности для защиты прав – согласно ч. 1 ст. 196 Кодекса, он составляет 3 года.

Ч. 1 ст. 200 ГК регламентирует – указанное время начинает течь со дня, когда физлицо узнало или должно было узнать о факте нарушения собственных прав.



Важно! Помните, что сроки давности могут прерываться, прекращать свое течение, а в отдельных случаях – восстанавливать свой ход. В Главе 12 ГК РФ приведены все необходимые нюансы.

Итак, как было сказано выше, основаниями для расторжения договора могут послужить:

  • обоюдное согласие сторон;
  • существенное изменение условий одной из сторон;
  • другие условия, предусмотренные в законе или в контракте.

Однако законом предусматривается еще одно основание для расторжения сделки – ее оспоримость или ничтожность.

Общие положения об оспоримости и ничтожности сделок приведены в ст. 166 Кодекса. Так, оспоримым является соглашение, которое признается таковым вследствие судебного решения, ничтожным – вне зависимости от такого признания.

Так, суд по заявлению стороны, чье право было нарушено, может признать сделку недействительной, если установит факты, что в отношении охраняемых законом прав заявителя были допущены серьезные нарушения.

В частности, ДКП могут аннулировать в следующих случаях:

  • если условия контракта противоречат основам правопорядка и нравственности;
  • если сделку совершил недееспособный гражданин без участия управомоченного представителя (опекуна или попечителя), либо же несовершеннолетний;
  • квартира находилась под обременением, и лицо, наложившее запрет на осуществление регистрационных действий, запретило переход права собственности (например, арестованная квартира, в залоге у банка и др.);
  • гражданина ввели в заблуждение или заставили подписать документ под воздействием угроз или насилия.



Если покупатель или продавец считает, что выполняется одно из вышеуказанных условий, он может обратиться в судебную инстанцию для признания сделки как недействительной и применения соответствующих последствий недействительности, установленных в ст. 167 Кодекса. Время исковой давности общее и составляет 3 года с момента обнаружения нарушения права.

Расторжение договора купли продажи квартиры в 2018- можно ли, по соглашению сторон, по инициативе покупателя, судебная практика

Как это осуществить

Процедура расторжения будет зависеть от того, было ли зарегистрировано право собственности на имущество в регистрирующем органе.

Так, согласно ч. 2 ст. 14 ФЗ № 218, договор между физлицами является основанием для госрегистрации перехода прав на имущество.

Стандартный срок внесения записи в ЕГРП с выдачей соответствующего свидетельства – 7 рабочих дней с даты приема заявления и всех прилагаемых к нему бумаг (ч. 1 ст. 16 настоящего Закона).

Таким образом, если стороны уже подписали ДКП, но еще не подали документы в Регистрационную Палату, необходимо заключить соглашение о расторжении ДКП. Такой порядок указан в ч. 1 ст. 452 Кодекса.

Согласно нормам этой статьи, соглашение о расторжении заключается в той же форме, что и контракт о купле-продаже, то есть в письменной, без обязательного нотариального заверения.

Разумеется, заключение соглашения возможно, если обе стороны согласны на расторжение и не имеют взаимных претензий.



На основании ч. 2 ст. 452 Кодекса, одна из сторон имеет право обратиться в судебную инстанцию, если другая в установленный срок не выразит явного отказа от заключения соглашения о расторжении, либо же вообще не предоставит ответа. Срок, когда другая сторона обязана предоставить отказ от расторжения, указывается в договоре купли-продажи. Если такой срок не указан, действует общий срок – 1 месяц с даты направления уведомления о желании расторгнуть отношения.

Если же государственная регистрация перехода прав была завершена, все зависит от того, действует ли договор.

В силу ч. 3 ст. 425 Кодекса, если нет отдельного условия в соглашении, контракт действует до момента исполнения сторонами обязательства.

После передачи имущества от продавца к покупателю обязательства считаются исполненными и расторжение можно произвести лишь в судебном порядке и только при наличии объективных обстоятельств:

  • существенное нарушение условий контракта одной из сторон;
  • наличие фактов, свидетельствующих об оспоримости, ничтожности, мнимости или притворности сделки (ст. 166-181 Кодекса).

В течение 3 лет с момента обнаружения указанных выше обстоятельств заинтересованное лицо имеет право обратиться в суд для признания сделки недействительной и возврата сторон в изначальное правовое положение.

Образец соглашения о расторжении договора купли продажи квартиры вы можете посмотреть на этой странице.

Какие нужны документы



Перечень документации зависит от того, подали ли стороны ДКП в Росреестр для осуществления госрегистрации.

Если документы еще не поданы в Регпалату, дополнительных действий совершать не потребуется – стороны просто заключают соглашение о расторжении в той же форме, что и основной договор.

Если же процедура уже была запущена, начинают действовать правила, установленные в ст. 31 ФЗ № 218.

Так, на основании ч. 1 указанной статьи, прекращение госрегистрации до внесения записи в ЕГРП осуществляется на основании совместного заявления продавца и покупателя недвижимости и соглашения о расторжении. Иных документов предоставлять не требуется.

Если один из участников процесса существенно нарушает условия контракта, либо же есть факты, свидетельствующие о недействительности сделки, заинтересованное лицо должно в течение 3 лет с момента обнаружения нарушения права обратиться в судебную инстанцию с исковым заявлением, предоставив подтверждающие иск документы.

С исковым заявлением можно ознакомиться здесь.

По соглашению сторон

Досудебный порядок урегулирования споров является основным. Более того, обращаться в суд необходимо лишь после того, как другая сторона отказывается от расторжения или не дает вообще какого-либо ответа.

По прошествии 30-дневного срока заявитель может обращаться в суд, если считает, что его права были нарушены. Обращаем внимание, что суд расторгнет сделку только, если усмотрит наличие действительных оснований для прекращения правоотношений.



По инициативе покупателя

Закон не устанавливает отдельных положений для покупателя и продавца. Согласно положениям, обе стороны процесса находятся в равном правовом положении.

Соответственно, покупатель может расторгнуть договор только, если продавец согласен на такое действие.

В остальных случаях действует общее правило – обращаться в суд можно только, если нарушаются права. К примеру, продавец не предупредил покупателя о наличии обременений, ввел в заблуждение или скрыл действительное состояние имущества.

В связи с неуплатой

На основании ч. 1 ст. 486 Кодекса, приобретатель должен оплатить товар до или после его передачи реализатором. Иное может быть предусмотрено в контракте или в законе.

В силу ч. 3 этой статьи, если приобретатель не оплачивает или несвоевременно оплачивает переданный ему товар, реализатор приобретает права:

В то же время, в Кодексе, а именно в ст. 549 – 558, гласящих о порядке продажи недвижимости, нет положений, которые позволяют расторгнуть ДКП, если покупатель вообще не уплачивает покупную цену, при условии, что продавец передал, а покупатель принял недвижимость.

В связи с этим, при рассмотрении споров, которые связаны с неуплатой цены за квартиру, юридически значимыми будут факты – имела ли место быть передача квартиры продавцом и ее принятие покупателем.

Судебная практика

Судебная практика показывает, что в исковом заявлении о расторжении ДКП необходимо сразу указывать все требования. В противном случае, судебный орган может только расторгнуть договор, а судьба имущества останется нерешенной.



  • о расторжении контракта с указанием всех оснований для этого;
  • о возврате всего имущества обратно продавцу, а приобретателю – уплаченных денег;
  • если имели место быть существенные нарушения условий договора, указать в иске требование о возмещении убытков.

Итак, расторгнуть договор о купле-продаже недвижимости можно без особых проблем, если стороны пришли к такому решению обоюдно и еще не зарегистрировали переход вещного права. В иных случаях придется решать вопрос через суд, но только, если не истек общий срок давности – 3 года.

Как оформить предварительный договор купли продажи квартиры по ипотеке, читайте в этой статье.

Видео: Как расторгнуть договор купли-продажи квартиры

О admin

Оставить комментарий

Ваш email нигде не будет показанОбязательные для заполнения поля помечены *

*

x

Check Also

Что делать при утере паспорта — куда обращаться?

Что делать при утере паспорта — как восстановить документ? Паспорт это тот документ, который необходим каждому взрослому человеку. Без его наличия возникнет ряд сложностей.

Образец заявления на замену водительского удостоверения (прав) в 2018 году — ГИБДД, как заполнить, онлайн, смена фамилии

Заявление на замену водительских прав При изменении реквизитов водителя (Ф.И.О.), утере прав или же окончании срока их действия необходимо будет в обязательном порядке составлять специальное заявление на восстановление.

Стоимость и оплата госпошлины на РВП в 2018 году

Оплата и стоимость госпошлины на РВП Если иностранный гражданин планирует задержаться на территории Российской Федерации на срок, превышающий тот, который разрешен визой, ему придется закрепить легальное положение в стране.

Какие документы для подтверждения РВП в 2018 году?

Как подтвердить разрешение на временное проживание в РФ С понятием РВП приходится сталкиваться любому иностранцу, который решил жить в России. Под этой аббревиатурой подразумевают разрешение на временное проживание в пределах РФ. Далее речь пойдет о документах, которые должен предоставить иностранный гражданин, о том, что необходимо для подтверждения его доходов и об уведомлениях, которые ежегодно требуются от мигранта.

Прививочный сертификат

Прививочный сертификат что включает документ Ребенку, при поступлении в садик, или взрослым, перед поездкой за границу, в перечень обязательных документов включают прививочный сертификат.

Как получить международные права 2018года: все нюансы МВУ

Как получить международные водительские права в 2018 году: пошаговое оформление В России ежегодно увеличивается количество автомобилистов. По статистическим данным на 1000 человек граждан России приходится 317 индивидуальных машин.

Исковое заявление о лишении родительских прав (образец)

Исковое заявление о лишении родительских прав Судебный процесс, посвященный лишению отца или матери родительских прав – едва ли не один из самых сложных. Конечно, не столько в процессуальном плане, сколько в моральном плане, ведь перед судом стоит важная задача – защитить права ребенка, но так, чтобы принудительная изоляция от него одного из родителей принесла действительную пользу, а не страдание.

Справка из банка для шенгенской визы

Получение справки из банка для получения шенгенской визы Готовясь к поездке в Европу, путешественник должен собрать много документов и справок. Важным моментом является подтверждение наличия денежных средств.

Бланк заявления на выдачу РВП нового образца 2018года

Заявление на РВП нового образца 2017 года - бланк и образец заполнения Иностранный гражданин, приехавший в Россию с целью трудоустройства и продолжительного проживания, обязан оформить разрешение на временное проживание (далее РВП). Для этого ему необходимо обратиться в Главное управление по вопросам миграции МВД РФ (далее ГУВМ МВД РФ) по месту его предполагаемого жительства.

Алгоритм получения нужной справки с места работы по месту требования

Справка с места работы: образец на любой случай жизни Среди документов, которые отличаются значительной востребованностью, часто называют справку с работы. Существует много разновидностей такого документа, они различаются по своему содержанию, берутся с разными целями, предоставляются в разные учреждения.

Расторжение договора купли-продажи недвижимости до и после регистрации: причины, образец заявления

PRO новостройку +7 (499) 703-51-68 (Москва) Бесплатная консультация юриста по недвижимости — договоры, оформления сделок, выселение/заселение Primary Menu Post navigation Можно ли и как расторгнуть договор купли-продажи квартиры: 5 правил Иногда случается так, что сделка уже совершена.

Заявление о признании носителем русского языка

Заявление о признании носителем русского языка В последнее время все чаще иностранные граждане или лица без гражданства получают российское гражданство в упрощенном порядке – в соответствии с законом, доказав свою состоятельность в качестве носителя русского языка.

Договор купли продажи квартиры с использованием материнского капитала: как составить предварительную сделку на недвижимость с обременением, порядок расторжения, а так же скачать образец бланка

Как правильно составить договор купли продажи квартиры с использованием материнского капитала: инструкция и советы С тех пор, как появился материнский капитал, его стали активно использовать для покупки квартиры.

Образец искового заявления о лишении родительских прав отца или мать, Юридические Советы

Исковое заявление на лишение родительских прав отца (мать) Судебные дела, посвященные вопросу по лишению родительских прав, считаются едва ли не самыми сложными в своем рассмотрении.

Расторжение договора купли-продажи недвижимости: после регистрации, соглашение и исковое заявление

Как расторгнуть договор купли-продажи недвижимости Договоры купли-продажи недвижимости являются особой категорией договоров, к которым применяется правило об обязательной государственной регистрации.

Документы для временного убежища в РФ

Документы для временного убежища в РФ В данной статье сайта рассмотрим перечень документов, необходимых для получения временного убежища в РФ, а также порядок их подготовки и подачи в территориальный орган МВД России.

Пробный тест онлайн по истории для РВП, Москва

Субтест История РВП Навигация (только номера заданий) 0 из 20 заданий окончено 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 Информация Инструкция по выполнению теста Время выполнения теста – 30 минут.

Свидетельство о заключении брака в 2018 году: где получить, как восстановить, размер госпошлины, Семейный консультант в 2018 году

Свидетельство о браке Заключение семейного союза является важным гражданским поступком, свершение которого подтверждается выдачей специального свидетельства. Для чего нужно свидетельство о заключении брака? Свидетельство о регистрации брака является документом, который свидетельствует об особом статусе двух людей и создании ими семьи.

Обращение в суд

Образец заявления о признании недееспособным Лица, имеющие выраженные нарушения психики, не способны давать самостоятельную оценку происходящему и контролировать собственные действия.

Что нужно помимо согласия собственника на регистрацию по месту жительства? Как выглядит бланк заявление-разрешение на прописку: пример образца

Как пишется согласие собственника на регистрацию по месту жительства и бланк заявление-разрешение на прописку: образец заполнения Несмотря на то, что прописка считается уже чем-то давно отжившим, все-таки порядок регистрации хотя бы по месту пребывания никто не отменял.

Скачать и заполнить анкету заявление на загранпаспорт в 2016 году

Анкеты на загранпаспорт На нашем сайте Вы можете скачать анкету на загранпаспорт старого и нового образца, а также посмотреть пример правильного заполнения анкеты для взрослых и детей.

Виза в Австрию при заказе отеля или тура в PAC GROUP

Виза в Австрию С 14 сентября 2015 г. гражданам РФ, оформляющим документы на получение шенгенской визы, необходимо предоставлять свои биометрические параметры (отпечатки пальцев обеих рук и цифровые фотографии). Наличие биометрии является обязательным условием для получения визы в страны Шенгенской зоны для всех соискателей, кроме детей в возрасте до 12 лет и людей, не имеющих физической возможности предоставить отпечатки пальцев.

Что такое выписка Альфа-Банк по счету и способы ее получения

Все про выписку Альфа-Банка Владельцы банковских счетов могут получать информацию о состоянии баланса в форме выписки. Если для представителей бизнеса получение выписки – стандартная ежедневная процедура, то физическим лицам не так часто нужен этот документ.

Что делать, если потерял паспорт РФ: как восстановить паспорт при утере?

Что делать, если потерял паспорт РФ: как восстановить паспорт при утере? Что делать если потерял паспорт? Обращаться подразделение Управления по вопросам миграции (УВМ) МВД РФ (бывшая ФМС) с необходимым пакетом документов для восстановления паспорта.

Рейтинг@Mail.ru